KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARI NASIL ALINIR

                                                        Av. Yaşar ÖZTÜRK

Makalenin son güncellenme tarihi: 19/05/2026

Kentsel dönüşümü, deprem riskine karşı dayanıksız binaların yıkılıp, şehir planlama ilkeleri çerçevesinde depreme dayanıklı olarak sağlıklı ve yaşanabilir bir hale getirilebilmesi amacıyla yeniden inşa edilmesi çalışmalarının bütünü olarak tanımlayabiliriz.

Ülkemizde deprem riskine karşı dayanıksız binaların dönüştürülmesi ile ilgili en önemli hukuki düzenleme, bugün halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen 31 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Bu kanun ile,  depreme karşı dayanıksız yapıların tespit edilmesi, yıkılması, dayanıklı yapılara dönüştürülmesi, devlet yardımları, düşük faizli banka kredileri, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri ve diğer konularda birçok yeni  düzenleme yapılmıştır. Yine bu kanunla hukuk literatürümüze “Rezerv Yapı Alanı”, “Riskli Alan” ve “Riskli Yapı”  gibi yeni terimler girmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun çıkarılış amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kentsel dönüşüme konu olacak yapılardan ekonomik ömrünü tamamlamış olan  yapılar 6306 sayılı Yasa kapsamına alınan “riskli yapı” olarak tanımlanan yapılardan olup, bu yapıların malikleri kentsel dönüşüm hususunda yasanın sağladığı tüm imkanlardan faydalanmaktadır.

09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yapılan değişiklik neticesinde, ’6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında  riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce,  yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların  salt çoğunluğu ile" karar verilir. 

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar, bu karara katılmayanlara bildirilir. Bu bildirimden itibaren yasal süresi içinde bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça veya ilgili idarece  rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulü ile satılır.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda hukuka uygun bir şekilde hiçbir hissedarın hakkına zarar vermeyecek şekilde  salt çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı almak, alınacak kararın  hızlı bir şekilde uygulanmasını sağlayıp bir an önce kentsel dönüşümü sağlamak, ilgili hukuki mevzuatın sunduğu teşvik ve uygulamalardan  yeterince faydalanmak için, konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Aksi halde, hukuki mevzuata uyulmadan alınan salt çoğunluk ile alınan kentsel dönüşüm kararları ve müteahhitlerle yapılan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Esasına Göre Yapılan İnşaat Sözleşmeleri ve diğer sözleşme ve alınan diğer kararların mahkemelerde iptali için dava açılabilecek ve açılacak davalarda da yürütmenin durdurulması kararları alınarak kentsel dönüşüm süreci ya hiç başlayamayacak ya da uzayıp gidecektir

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.